Квартира в новобудові за житловий ваучер: що потрібно перевірити перед купівлею

До юристів чат-бота «Юридичний порадник для ВПО» звернулися пані Марина*, дружина учасника бойових дій та ВПО з ТОТ, із запитанням:

«Добрий день! Хотіли б придбати за ваучером квартиру в новобудові. Що потрібно знати перед укладенням угоди?»

Житловий ваучер відкриває для ВПО можливість придбати житло не лише на вторинному, а й на первинному ринку нерухомості. Однак купівля квартири у забудовника має низку особливостей, про які варто знати ще до підписання договору.

У рубриці «Важливо знати» розповідаємо про основні нюанси.

На що можна використати житловий ваучер?

Ваучер можна спрямувати на:

• придбання житла на вторинному ринку;

• придбання житла на первинному ринку;

• інвестування або фінансування будівництва майбутнього житла;

• сплату першого внеску за іпотечним кредитом;

• погашення платежу за вже оформленою іпотекою.

Водночас наразі не можна одночасно скористатися програмою житлових ваучерів та програмою «єОселя».

Чи можна купити будь-яку квартиру в новобудові?

Ні. Якщо ви плануєте придбати квартиру, яка ще будується або буде споруджена в майбутньому, забудовник повинен мати зареєстроване спеціальне майнове право на відповідний об’єкт.

Саме ця вимога є однією з ключових для використання житлового ваучера на первинному ринку. Якщо спеціальне майнове право не зареєстроване, нотаріус не зможе оформити угоду з використанням житлового ваучера.

Що таке спеціальне майнове право і навіщо воно потрібне?

Це спеціальний механізм державної реєстрації майбутньої нерухомості.

Спочатку забудовник або замовник будівництва реєструє таке право на об’єкт будівництва. Після укладення договору нотаріус реєструє перехід спеціального майнового права до покупця — отримувача житлового ваучера. Після завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію спеціальне майнове право трансформується у право власності на квартиру.

Як перевірити, чи зареєстроване спеціальне майнове право?

Зробити це можна через:

- Єдину державну електронну систему у сфері будівництва;

- Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Там можна зʼясувати:

- інформацію про забудовника;

- відомості про об’єкт будівництва;

- стадію реалізації проєкту;

- дозвільну документацію;

- реєстрацію спеціального майнового права.

Саме тому перед внесенням коштів або підписанням будь-яких документів варто переконатися, що така реєстрація дійсно проведена.

Чи потрібне спеціальне майнове право, якщо квартира вже готова?

Ні. Якщо будинок уже введений в експлуатацію і квартира є готовим об’єктом нерухомості, вимога щодо наявності спеціального майнового права не застосовується.

У такому випадку придбання відбувається за загальними правилами купівлі нерухомості.

Що ще перевірятиме нотаріус?

Перед посвідченням договору нотаріус перевіряє не лише сам об’єкт, а й забудовника.

Зокрема встановлюється, чи:

- не відкрито провадження у справі про банкрутство забудовника;

- немає судового рішення про визнання його банкрутом;

- не перебуває забудовник у процесі ліквідації;

- має право на виконання будівельних робіт;

- відповідає об’єкт вимогам програми.

Крім того, нотаріус перевіряє, щоб житло не знаходилося на території активних бойових дій або на тимчасово окупованій території, для якої не визначено дату завершення бойових дій чи окупації.

Яка роль нотаріуса під час використання житлового ваучера?

Нотаріус виконує не лише функцію посвідчення договору.

Під час оформлення угоди він одночасно:

- вносить необхідні відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

- вносить інформацію до Реєстру пошкодженого та знищеного майна;

- фіксує дані житлового ваучера;

- реєструє перехід спеціального майнового права до покупця.

Саме тому будь-які проблеми з документами забудовника або самого об’єкта можуть призвести до неможливості оформлення угоди.

Чи є обмеження після придбання житла?

Так. На житло, придбане за рахунок житлового ваучера, накладається заборона на відчуження строком на 5 років. Тобто продати, подарувати або іншим способом відчужити таке житло протягом цього періоду не вийде.

Також варто пам’ятати, що кошти житлового ваучера не можна використовувати для оплати:

- послуг нотаріуса;

- оцінки нерухомості;

- адміністративних зборів;

- податків та інших обов’язкових платежів.

Ці витрати покупець сплачує самостійно.

Що робити перед укладенням договору?

Радимо перевірити, чи:

- зареєстроване спеціальне майнове право;

- має забудовник усі дозвільні документи;

- не перебуває забудовник у процедурі банкрутства або ліквідації;

- розташований об’єкт на території, де дозволено використання житлового ваучера;

- відповідають умови договору вимогам програми.

Отже, якщо ви плануєте купувати квартиру в новобудові за житловим ваучером, насамперед перевірте наявність зареєстрованого спеціального майнового права. Саме від цього залежить можливість оформлення угоди та подальший перехід права на майбутню квартиру.

*Ім’я змінено.

Юридичний порадник для ВПО