Нові правила державної реєстрації прав на нерухомість: що змінилося для боржників?

Із 23 жовтня 2026 року діють нові правила державної реєстрації прав на нерухоме майно, які передбачають додаткові обмеження щодо операцій із майном осіб, внесених до Єдиного реєстру боржників.

Зміни спрямовані на посилення контролю за відчуженням нерухомості, запобігання ухиленню від виконання зобов’язань перед стягувачами та вдосконалення електронної взаємодії державних реєстрів.

Відповідні положення запроваджено Законом України від 7 квітня 2026 року № 4833-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку виконання судових рішень, рішень інших органів та цифровізації окремих етапів виконавчого провадження».

Як працюватиме перевірка відомостей про боржників?

Змінами до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено електронну інформаційну взаємодію між Державним реєстром речових прав на нерухоме майно та Єдиним реєстром боржників.

Під час проведення реєстраційних дій державний реєстратор отримуватиме інформацію про наявність відомостей щодо власника майна в Єдиному реєстрі боржників.

Порядок такої взаємодії визначається Міністерством юстиції України.

У яких випадках можуть відмовити в державній реєстрації?

Змінами до статті 24 Закону встановлено додаткові підстави для відмови в державній реєстрації прав.

Відмова передбачена у двох випадках:

1. Відчуження нерухомості боржником.

Якщо подано заяву про державну реєстрацію права власності або спеціального майнового права на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва чи майбутній об’єкт нерухомості, який відповідно до поданих документів відчужено власником, внесеним до Єдиного реєстру боржників.

2. Державна реєстрація іпотеки.

Якщо заяву подано щодо нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, власником якого є особа, внесена до Єдиного реєстру боржників.

Таким чином, наявність відомостей про власника в Єдиному реєстрі боржників може стати перешкодою для проведення визначених законом реєстраційних дій.

Чи передбачені винятки?

Так. Закон визначає випадки, коли відмова в державній реєстрації права власності у зв’язку з відчуженням майна боржником не застосовується.

Зокрема:

• Звернення стягнення на предмет іпотеки.

Державна реєстрація права власності за фінансовою установою — іпотекодержателем або покупцем майна допускається у визначених законом випадках, якщо відомості про іпотекодавця внесено до Єдиного реєстру боржників після державної реєстрації іпотеки.

• Майно, набуте Фондом гарантування вкладів фізичних осіб.

Відмова не застосовується під час державної реєстрації права власності на майно, набуте Фондом у результаті відшкодування шкоди (збитків) за вимогами, передбаченими частиною п’ятою статті 52 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», та відчужене ним відповідно до встановлених процедур.

Важливо: кожен із цих винятків застосовується за умови дотримання всіх вимог, визначених законодавством.

На що звернути увагу державним реєстраторам?

Під час розгляду заяв про державну реєстрацію речових прав необхідно:

- перевіряти відомості про власника майна в Єдиному реєстрі боржників у встановленому законодавством порядку;

- з’ясовувати наявність підстав для відмови відповідно до статті 24 Закону;

- враховувати обставини набуття та відчуження майна, а за необхідності — дати державної реєстрації іпотеки та внесення відомостей про особу до Єдиного реєстру боржників;

- перевіряти можливість застосування передбачених законом винятків і приймати рішення виключно на підставах, визначених законодавством.

Що це означає на практиці?

Перед укладенням правочинів щодо нерухомості важливо враховувати наявність відомостей про власника в Єдиному реєстрі боржників. Адже навіть за наявності належно оформлених документів певні реєстраційні дії можуть бути неможливими через встановлені законом обмеження.

Нові положення покликані забезпечити належне виконання рішень судів та інших органів, захистити права стягувачів і запобігти використанню операцій із нерухомістю для уникнення виконання зобов’язань.

Дніпровське міжрегіональне управління Міністерства юстиції України