Спільна власність: коли один співвласник може діяти самостійно, а коли потрібна згода інших

Спільна власність у ДРРП (державному реєстрі речових прав на нерухоме майно): де межа повноважень одного співвласника

Одне з найчастіших питань у державній реєстрації прав: коли потрібна згода інших співвласників, а коли один співвласник може діяти самостійно?

Ключове правило просте: потрібно розрізняти дію щодо частки, дію щодо всього об’єкта і дію, яка впливає на права інших співвласників.

1. Якщо співвласник розпоряджається лише своєю часткою

Співвласник у спільній частковій власності має право самостійно розпорядитися своєю часткою.

Тому для відчуження, дарування, спадкування або іншого переходу саме частки згода інших співвласників, як правило, не потрібна.

Але при продажу частки сторонній особі потрібно враховувати переважне право купівлі інших співвласників.

Тобто це не “згода” на продаж, а обов’язок продавця належно повідомити інших співвласників про намір продати частку.

Помилка: вимагати згоду співвласників там, де закон передбачає лише переважне право купівлі.

2. Якщо дія стосується всього об’єкта

Інша ситуація - коли один співвласник хоче укласти договір щодо всього будинку, квартири, земельної ділянки або нежитлового приміщення.

Наприклад: передати весь об’єкт в оренду, встановити сервітут на весь об’єкт, передати все майно в іпотеку, погодити поділ, реконструкцію або зміну правового режиму об’єкта.

У такому випадку йдеться вже не про частку, а про спільне майно в цілому.

Тут потрібна згода всіх співвласників або документ, який підтверджує повноваження одного співвласника діяти від імені інших.

3. Спільна часткова і спільна сумісна власність - не одне й те саме

У спільній частковій власності частки визначені.

У спільній сумісній власності частки не визначені.

Для спільної сумісної власності діє ще суворіше правило: розпорядження майном здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Тому при реєстраційній дії щодо майна у спільній сумісній власності реєстратор має особливо уважно перевірити, чи є згода всіх співвласників або належні повноваження заявника.

4. Оренда спільного майна

Якщо в оренду передається весь об’єкт, який належить кільком співвласникам, договір має бути укладений усіма співвласниками або уповноваженою ними особою.

Один співвласник не може самостійно передати в користування весь об’єкт, якщо інші співвласники не надали йому таких повноважень.

Якщо ж у договорі йдеться лише про “частку”, реєстратор має оцінити, чи може така частка бути самостійним предметом користування.

Ідеальна частка у праві власності сама по собі не завжди означає конкретне приміщення, кімнату або частину земельної ділянки.

Тому для реєстрації права користування важливо, щоб предмет договору був чітко визначений і не порушував прав інших співвласників.

Червона лінія: оренда всього об’єкта за договором, підписаним лише одним співвласником, без згоди інших або без довіреності.

5. Сервітут, іпотека, інші обтяження

Якщо сервітут, іпотека або інше речове право встановлюється щодо всього спільного майна, потрібна участь або згода всіх співвласників.

Особливо обережно треба підходити до земельних ділянок, будинків, комплексів будівель та нежитлових приміщень у спільній власності.

Реєстратор має поставити питання: чи обтяжується лише частка, чи фактично весь об’єкт?

Якщо наслідок договору зачіпає права інших співвласників, без їхньої участі або згоди реєстраційна дія є ризиковою.

6. Поділ, виділ, об’єднання

Поділ спільного майна або виділ частки в натурі - це не просто технічна дія.

Це дія, яка може припиняти право спільної власності для всіх або одного зі співвласників.

Тому для державної реєстрації потрібен договір про поділ спільного майна, договір про виділ у натурі частки або відповідне рішення суду.

Для земельної ділянки також мають бути відомості ДЗК про сформовані ділянки.

Для закінченого будівництвом об’єкта - відомості ЄДЕССБ про технічні характеристики утворених об’єктів, а у відповідних випадках також відомості про прийняття в експлуатацію та присвоєння адреси.

Червона лінія: відкривати нові розділи в ДРРП лише на підставі технічного паспорта без належного договору між співвласниками або рішення суду.

7. Реконструкція і зміна технічних характеристик

Якщо об’єкт у спільній власності і зміна площі, конфігурації, складу приміщень або технічних характеристик стосується всього об’єкта, реєстратор має перевірити, чи не зачіпає це права інших співвласників.

Один співвласник не може “оновити” весь об’єкт так, ніби він є одноосібним власником.

Якщо технічні зміни фактично впливають на склад спільного майна, частки, користування або можливість виділу, потрібна участь інших співвласників або судове рішення.

Не кожна зміна площі - це лише технічне уточнення.

Іноді за “технічними характеристиками” ховається поділ, реконструкція, добудова або зміна об’єкта права.

8. Коли згода співвласника не потрібна

Згода інших співвласників зазвичай не потрібна, коли:

- співвласник розпоряджається тільки своєю часткою;

- право переходить у порядку спадкування;

- право визнається або припиняється на підставі судового рішення;

- реєструється обтяження саме частки, якщо це допускається законом і договором;

- виправляється технічна помилка, яка не змінює обсяг прав інших співвласників;

- реєстраційна дія не зачіпає весь об’єкт і не змінює права інших осіб.

9. Коли згода потрібна

Згода або участь інших співвласників потрібна, коли:

- укладається договір щодо всього об’єкта;

- передається в користування весь об’єкт;

- встановлюється сервітут або інше речове право щодо всього майна;

- майно передається в іпотеку як єдиний об’єкт;

- проводиться поділ, виділ або об’єднання;

- змінюється склад, площа або правовий режим усього об’єкта;

- дія може вплинути на права інших співвласників.

Судова практика

Суди, як правило, виходять із того, що співвласник може самостійно розпоряджатися своєю часткою, але не може одноосібно розпоряджатися всім спільним майном.

Також суди звертають увагу на те, чи був предмет договору чітко визначений, чи мав співвласник повноваження діяти щодо всього майна і чи не порушені права інших співвласників.

Для державного реєстратора це означає: якщо з документів видно спір між співвласниками або відсутність необхідних повноважень, реєстратор не має підміняти суд.

Практика Мін’юсту

У практиці розгляду скарг Мін’юст часто оцінює, чи перевірив реєстратор обсяг повноважень заявника, відповідність заявленого права документам та відсутність суперечностей із уже зареєстрованими правами.

Типова помилка - провести реєстраційну дію щодо всього об’єкта на підставі документа, підписаного лише одним співвласником.

Головна формула для ДРРП

Перед реєстраційною дією треба поставити три питання:

1. це дія щодо частки?

2. це дія щодо всього об’єкта?

3. ця дія впливає на права інших співвласників?

Якщо дія стосується лише частки - один співвласник може діяти самостійно в межах закону.

Якщо дія стосується всього об’єкта або прав інших співвласників - потрібна їхня згода, участь, уповноваження або рішення суду.

Таким чином:

у спільній власності головне - не назва документа, а правовий наслідок реєстраційної дії.

Реєстратор має бачити межу між часткою, усім об’єктом і правами інших співвласників.

Саме ця межа визначає, чи потрібна згода співвласника.

Володимир Нікітін