Як захистити нерухомість від незаконного переоформлення: заборона реєстраційних дій

Заборонити реєстраційні дії: захист майна чи тимчасова пауза?

Уявімо ситуацію:

- “Я боюся, що квартиру можуть переоформити без мого відома”.

- “Є конфлікт між співвласниками”.

- “Втрачено документи на нерухомість”.

- “Є ризик підробленої довіреності”.

- “Почався судовий спір щодо будинку, квартири чи нежитлового приміщення”.

- “Бізнес хоче захистити нерухомість від небажаних реєстраційних змін”.

У таких випадках власники часто питають:

чи можна тимчасово заблокувати реєстраційні дії щодо свого майна?

Коротка відповідь: так, можна.

Але це не “вічний замок”, а спеціальний юридичний інструмент із чіткими межами, строками та процедурою.

Що передбачає Закон № 1952-IV?

Стаття 25 Закону України № 1952-IV “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” передбачає зупинення реєстраційних дій на підставі:

1. судового рішення про заборону вчинення реєстраційних дій;

2. заяви власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об’єкта.

Тобто закон розрізняє дві моделі:

- заява власника - швидкий превентивний інструмент;

- судова заборона - процесуальний захід, який має бути пов’язаний із реальним спором і підтверджений судом.

Коли власник може подати заяву?

Власник може подати заяву про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об’єкта нерухомого майна, якщо хоче тимчасово захистити майно від небажаних змін у ДРП.

Найчастіше це актуально, коли є:

- ризик рейдерських дій;

- підозра щодо підроблених документів;

- спір між співвласниками;

- сімейний або спадковий конфлікт;

- корпоративний спір щодо нерухомості бізнесу;

- втрата документів;

- спір щодо іпотеки, арешту або обтяження;

- загроза незаконного переоформлення майна;

- потреба швидко виграти час для звернення до суду.

 Важливо: заява власника - це не вирішення спору по суті. Це тимчасова “пауза”, яка дає власнику час для подальшого захисту права.

Що дає заява власника?

Після реєстрації заяви в ДРРП проведення реєстраційних дій щодо об’єкта зупиняється.

Тобто тимчасово не повинні проводитися дії щодо:

- реєстрації переходу права власності;

- реєстрації нового речового права;

- реєстрації змін;

- реєстрації обтяжень;

- інших реєстраційних дій щодо відповідного об’єкта - до моменту завершення дії заборони.

Але цей інструмент має дуже важливе обмеження.

- 15 днів: ключовий строк, про який часто забувають

Якщо заборона внесена на підставі заяви власника, власник має у строк, що не перевищує 15 календарних днів, подати судове рішення про заборону вчинення реєстраційних дій.

Якщо такого судового рішення не подано - державний реєстратор приймає рішення про відновлення реєстраційних дій.

Тобто заява власника - це не довгострокове блокування нерухомості.

Це фактично короткий механізм реагування:

- побачили ризик;

- подали заяву;

- звернулися до суду;

- отримали судову заборону;

- подали її для реєстрації.

Чим заява власника відрізняється від судової заборони?

• Заява власника

Це волевиявлення власника щодо власного об’єкта. Реєстратор перевіряє особу заявника та належність об’єкта йому на праві власності. Така заборона є тимчасовою і без судового рішення не може тривати безстроково.

• Судова заборона

Це вже результат судового розгляду питання про необхідність заборонити певні реєстраційні дії. Найчастіше вона використовується як захід забезпечення позову, коли існує ризик, що без такої заборони буде складно або неможливо ефективно захистити право.

Простіше кажучи:

заява власника - це швидка пауза;

судова заборона - це юридично сильніший інструмент у межах спору.

Що має перевірити державний реєстратор?

Якщо надходить заява власника про заборону вчинення реєстраційних дій, реєстратор має перевірити:

- особу заявника;

- чи є заявник саме власником об’єкта;

- чи зареєстроване право власності в ДРП;

- за потреби - відомості архівної складової ДРП;

- щодо земельної ділянки - наявність права власності в ДЗК, якщо відомості відсутні в ДРП;

- чи не сплив або не порушений п’ятиденний строк для повторного подання заяви;

- чи є підстави для прийняття або неприйняття заяви.

Реєстратор не має “на віру” блокувати об’єкт лише тому, що особа назвала себе власником. Спочатку - ідентифікація заявника та перевірка належності об’єкта.

Коли заява власника не приймається?

Закон прямо передбачає випадки, коли заява власника про заборону вчинення реєстраційних дій не приймається:

- не встановлено особу заявника;

- не встановлено належність об’єкта нерухомого майна заявнику на праві власності;

- не сплив п’ятиденний строк для повторного подання заяви.

Тобто цей інструмент не можна використовувати хаотично або як спосіб постійного блокування об’єкта.

Коли реєстратор відновлює реєстраційні дії?

Реєстраційні дії відновлюються, якщо:

- власник відкликав свою заяву про заборону;

- минув строк і власник не подав судове рішення;

- є судове рішення про скасування попередньої судової заборони;

- є судове рішення про скасування рішення, яке було підставою для зупинення реєстраційних дій.

Після відновлення реєстраційних дій реєстратор має повідомити власника, крім випадку, коли відновлення відбулося на підставі заяви самого власника про відкликання попередньої заяви.

Що важливо за Порядком № 1127?

Порядок № 1127 деталізує технічну сторону процедури.

Важливі практичні моменти:

- заява власника про заборону реєстраційних дій реєструється невідкладно;

- судове рішення про заборону або скасування заборони також реєструється у базі даних заяв;

- реєстратор перевіряє особу власника;

- реєстратор перевіряє наявність зареєстрованого права власності;

- заява не може реєструватися адміністратором ЦНАП або помічником нотаріуса;

- у разі наявності заборони реєстратор зупиняє державну реєстрацію прав за допомогою програмних засобів;

- у разі наявності підстав для відновлення - реєстрація відновлюється невідкладно.

Для нотаріуса це означає: перед посвідченням правочину потрібно перевірити не лише право власності та обтяження, а й наявність зареєстрованих заяв або судових рішень щодо заборони реєстраційних дій.

Що важливо за Порядком № 1141?

Порядок № 1141 регулює ведення Державного реєстру прав.

У контексті заборони реєстраційних дій важливо, що в реєстрі забезпечується:

- формування та реєстрація заяв у сфері державної реєстрації прав;

- реєстрація заяв власників про заборону вчинення реєстраційних дій;

- реєстрація судових рішень про заборону або скасування заборони;

- пошук таких відомостей за об’єктом, кадастровим номером, адресою, реєстраційним номером об’єкта тощо.

Тобто заборона - це не “усна домовленість” і не внутрішня примітка. Вона має бути належно зареєстрована в системі.

Типові помилки власників

- подати заяву і нічого не робити далі;

- думати, що заява власника блокує об’єкт назавжди;

- не звернутися до суду протягом 15 календарних днів;

- подавати повторні заяви без урахування п’ятиденного строку;

- намагатися заблокувати майно, яке не належить заявнику;

- плутати заяву власника із арештом, іпотекою або забороною відчуження;

- використовувати заборону як спосіб тиску на іншого співвласника без реального правового спору.

Типові помилки реєстраторів і нотаріусів

- не перевірити належність майна заявнику;

- не перевірити архівну складову ДРРП або ДЗК у відповідних випадках;

- не врахувати зареєстровану заборону перед проведенням реєстраційної дії;

- прийняти документи без оцінки наявних заяв у базі даних;

- не відновити реєстраційні дії після спливу строку;

- не повідомити власника у передбачених випадках;

- провести дію під час чинної заборони.

Судова практика: що важливо врахувати?

Суди загалом виходять із того, що заборона реєстраційних дій може бути ефективним способом тимчасового захисту, але вона не повинна перетворюватися на безпідставне блокування майна або діяльності особи.

Для судової заборони важливими є:

- зв’язок із предметом спору;

- реальна потреба у захисті права;

- співмірність обмеження;

- чіткість того, які саме дії забороняються;

- недопущення надмірного втручання у права інших осіб.

Судова заборона не має бути сформульована занадто широко: “заборонити будь-які дії взагалі”. Більш правильно - чітко визначити, які саме реєстраційні дії забороняються і щодо якого об’єкта.

Практичний алгоритм для власника

Якщо є ризик незаконного переоформлення майна:

1. Перевірте актуальні відомості в ДРП.

2. Переконайтеся, що право власності зареєстроване саме за вами.

3. Подайте заяву про заборону вчинення реєстраційних дій.

4. Зафіксуйте підстави ризику: документи, листування, повідомлення, спір, підозрілі дії.

5. За потреби - одразу готуйте заяву до суду про забезпечення позову.

6. Не пропустіть строк 15 календарних днів.

7. Після отримання судового рішення подайте його для реєстрації в ДРРП.

8. Після завершення спору або відпадіння ризику - подбайте про скасування або відкликання заборони.

Чек-лист для нотаріуса / реєстратора / адвоката

Перед правочином або реєстраційною дією варто перевірити:

- чи немає в базі даних заяв зареєстрованої заяви власника;

- чи немає судового рішення про заборону реєстраційних дій;

- чи не зупинено державну реєстрацію прав;

- чи не минув строк дії заборони за заявою власника;

- чи не подано судове рішення для продовження заборони;

- чи не відкликав власник свою заяву;

- чи не потрібно відновити реєстраційні дії;

- чи не створює правочин ризик порушення прав третіх осіб.

Висновок

Заборона реєстраційних дій - це корисний інструмент захисту нерухомості.

Але його потрібно розуміти правильно.

- Заява власника - це швидкий запобіжник.

- Судова заборона - це процесуальний захист у межах спору.

- 15 днів - критичний строк для подальших дій.

- Реєстратор не просто приймає заяву, а перевіряє особу та право власності.

- Нотаріус має враховувати таку заборону перед правочином.

Зловживати цим інструментом не можна.

Головна формула для практики: заборона реєстраційних дій це не спосіб “заморозити” нерухомість назавжди, а законний тимчасовий механізм, який має допомогти власнику захистити право до належного судового або реєстраційного вирішення ситуації.

Володимир Нікітін