Припинення права власності на знищений будинок: чи зберігається право на землю

У процедурі отримання компенсації за знищене житло є крок, який викликає найбільше запитань, — припинення права власності на зруйнований будинок. Саме в цей момент у багатьох виникає тривога: чи не «зникне» разом із будинком і земельна ділянка під ним?

Для людей це часто одне ціле: дім та двір. Проте в розумінні права власності це різні об’єкти нерухомості з різним юридичним режимом. Розберемося на конкретному прикладі.

Історія пана Олега* з Київщини

Пан Олег ще у 2008 році отримав у приватну власність земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку. Земля була оформлена належним чином: державний акт, згодом — внесення відомостей до Державного земельного кадастру, присвоєно кадастровий номер.

На ділянці він збудував будинок, у якому проживав із родиною.

У 2022 році під час бойових дій будинок було повністю зруйновано. Після фіксації пошкодження пан Олег подав заяву на компенсацію. Йому пояснили, що для отримання житлового сертифіката необхідно припинити право власності на знищений об’єкт нерухомості.

І саме тоді з’явилося запитання:

«Якщо я припиняю право власності на будинок, чи не означає це, що я автоматично втрачаю і землю?»

Історія пана Олега з Київщини*

Пан Олег у 2008 році набув у приватну власність земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового будинку. Земля була оформлена належним чином: чоловік отримав державний акт, згодом вніс відомості до Державного земельного кадастру, ділянці присвоїли кадастровий номер.

Пан Олег збудував будинок, у якому проживав із родиною.

У 2024 році під час бойових дій дім було повністю зруйновано. Після фіксації пошкоджень чоловік подав заяву на компенсацію. Йому пояснили, що для отримання житлового сертифіката необхідно припинити право власності на знищений об’єкт нерухомості.

Тоді постало питання:

«Якщо я припиню право власності на будинок, чи не означає це, що я автоматично втрачу землю?»

Відповідь: ні, право на землю зберігається.

Якщо земельна ділянка:

• була належним чином оформлена у власність;

• має правовстановлюючі документи (державний акт, договір, свідоцтво про спадщину, рішення суду тощо);

• внесена до Державного земельного кадастру та має кадастровий номер,

— припинення права власності на будинок не припиняє право власності на землю.

З правової точки зору житловий будинок і земельна ділянка — це два окремі об’єкти нерухомості.

Водночас під час відчуження будинку (продажу, дарування, обміну тощо) земля «слідує» за ним — не можна продати будинок і залишити собі землю під ним.

Однак це правило застосовується при переході права власності, а у випадку знищення:

- право власності припиняється лише щодо того об’єкта, який фізично перестав існувати — тобто будинку;

- земельна ділянка як самостійний об’єкт продовжує існувати в правовому полі;

- право власності на неї не припиняється автоматично.

Процедура припинення права на зруйнований будинок здійснюється державним реєстратором або нотаріусом відповідно до вимог Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. У реєстрі фіксується факт припинення права у зв’язку зі знищенням об’єкта.

Зверніть увагу! Така процедура не є відчуженням і не тягне припинення прав на інші об’єкти, у тому числі земельну ділянку.

Ключові поради

Якщо земля була оформлена, але не внесена до кадастру і не має кадастрового номера — це потрібно виправити. Без кадастрового номера неможливо укладати правочини (продаж, дарування, оренда, застава тощо).

Якщо право власності на землю виникло давно (наприклад, на підставі державного акта старого зразка), але відомості ще не внесені до Державного реєстру речових прав — доцільно також здійснити таку реєстрацію.

Ніхто не має права вимагати припинення права власності на земельну ділянку як умову отримання компенсації за знищений будинок.

Що може робити власник із землею після отримання компенсації?

Після припинення права на будинок та отримання житлового сертифіката власник земельної ділянки може:

- збудувати новий будинок;

- продати ділянку;

- передати її у спадщину;

- укласти договір оренди;

- використати як предмет застави;

- залишити у власності як інвестиційний актив.

Право володіння, користування та розпорядження зберігається в повному обсязі.

*Імʼя змінено

Юридичний порадник для ВПО