Оренда землі після смерті власника: що потрібно знати орендарю

Закон України «Про оренду землі» у ч.7 ст.19 містить норму відповідно до якої якщо строк дії договору оренди землі, що не містить умови про його поновлення, закінчився у день або після смерті орендодавця, договір за заявою орендаря поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку або державної реєстрації права власності за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою.

Така заява має бути подана до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно протягом одного місяця з дня, коли орендарю стало відомо про смерть орендодавця.

З моменту державної реєстрації права власності спадкоємця або територіальної громади договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.

Вказана норма була внесена Законом України від 05.12.2019 № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі – Закон № 340), що набрав чинності 16.01.2020, а окремі його норми 16.07.2020.

Нові правила щодо автоматичного поновлення та припинення договорів оренди було встановлено ст.126-1 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), яка з’явилася з 16.07.2020.

Більш детально з положеннями ст.126-1 ЗКУ можна ознайомитися за посиланням - https://www.facebook.com/share/1AnFoCBqgi/.

Звертаємо увагу, Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» закріплюють, що правила, визначені ст.126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Так, до змін, внесених Законом № 340, ч.7 ст.19 Закону України «Про оренду землі» передбачала інше формулювання - Якщо строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився у день або після смерті орендодавця такий договір вважається продовженим (поновленим) до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця або територіальної громади на таку земельну ділянку.

Таким чином, оновлена норма ч.7 ст.19 Закону України «Про оренду землі» може застосовуватися до договорів, які укладені або змінені після 16.07.2020, та не містять умови про поновлення по ст.126-1 ЗКУ, оскільки право оренди по таких договорах після закінчення строку їх дії припиняється програмними засобами ведення Державного реєстру прав.

В подальшому, якщо право оренди було поновлено відповідно до вимог ч.7 ст.19 Закону України «Про оренду землі», припинення такого права повинно здійснюватися одночасно з державною реєстрацією права власності спадкоємця або територіальної громади на земельну ділянку, а договір оренди буде укладатися вже з новим власником.

Під час проведення реєстраційних дій відповідно до вимог ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор повинен, зокрема:

- встановити відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства;

- встановити відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами;

- перевірити документи на наявність підстав для залишення заяви без руху, зупинення державної реєстрації чи відмови в державній реєстрації.

Управління державної реєстрації Хмельницького МРУ Мін'юсту